城市更新加速转化 中国奥园融资结构优化

　　近段时间，中国奥园集团股份有限公司披露了2021年中期业绩。根据数据显示，今年前7月，中国奥园实现合约销售金额772亿元，同比增长28%。营业额也有所增长，上半年实现营业收入325.1亿元，同比增长15%，实现净利润28.4亿元。在规模稳步提升的基础上，奥园的经营更加均衡，城市更新业务也迎来加速转化，经营质量稳步提升。

　　中国奥园作为国内城市更新的龙头房企，通过旧改渠道获取成本更低的土地资源，成为公司的一大竞争力。当下，中国奥园拥有超过70个不同阶段的城市更新项目，估计可售货值约人民币 7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比达到99%。

　　城市更新，因为重经验、周期长、资产重，属于一种壁垒比较高的拿地方式。另一方面来看，它拥有可以低价拿到优质地块的优势，又可以推动提升企业的盈利能力。

　　大湾区作为国内最早一批商品房得到快速发展的都市圈，近些年来，随着城市更新需求快速增加，通过城市更新的方式拿地，成为深耕大湾区的房企的重要拿地方式之一。早在2009年，广东省就在全国率先开展包括旧城、旧厂、旧村在内的所谓“三旧”改造试点。

　　中国奥园早在2011年就提前布局，从过往奥园城市更新的4个发展阶段及代表性的案例来看，奥园城市更新业务整体效率、项目利润率普遍较高，毛利在30%-40%之间，净利润率在15%-20%之间，明显高于当前房企整体的利润率水平。

　　奥园之所以能成为大湾区城市更新的标杆，是由于公司拥有深耕大湾区的背景，具备专业 的人才和经验，以及包括科技、健康、文旅、商业、 美丽产业、教育、体育、跨境电商、现代农业等复合产业优势，能更高效导入项目运营发展，赋能片区功能品质。

　　事实上，城市更新的低成本土地储备也有助于奥园进一步改善各项财务指标。现在奥园的总债务规模得到有效控制，上半年降幅为3%，预计2021年末降幅进一步提高为10%至15%，财务进一步优化。

　　融资结构方面来讲，其中60%为低成本的银行借款及其他借款。因此，整体平均借款成本连续两年下降，管理层表示未来有望继续改善。今年1月份发行的1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，创下公司债券发行成本的新低。