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一线城市二手房价格全部下跌,怎样分析未来房价的走势?

2021-10-21 10:29:49 fx358财富网
  10月20日,国家统计局公布了2021年9月70个大中城市商品房销售价格变动情况。2021年9月,70个大中城市商品房销售价格环比小幅下降,涨幅同比继续下降。  一线城市新房价格由

  10月20日,国家统计局公布了2021年9月70个大中城市商品房销售价格变动情况。2021年9月,70个大中城市商品房销售价格环比小幅下降,涨幅同比继续下降。

  一线城市新房价格由涨转平,二手房环比下跌,国家统计局数据显示,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由0.3%转为持平。其中和北京,的环比增幅从0.2%持平;广州下降0.1%,与上月持平;上海和深圳均上涨0.2%,而涨幅分别较上月下跌0.2和0.8个百分点。一线城市二手房价格全部下跌,怎样分析未来房价的走势?

  9月,一线城市二手房销售价格由环比上涨0.2%转为下跌0.4%。其中,北京,上海和广州,的环比涨幅分别为0.4%、0.2%和0.5%,环比跌幅分别为0.2%、0.6%和0.4%。深圳下降0.5%,较上月上升0.1个百分点。

  未来房价走势会如何?我们可以从以下几点来分析。

  第一,房价收入比太高

  一个城市房价收入比高,意味着这个城市的房价严重偏离当地居民的收入水平,因为房价收入比几乎就是房价总额除以家庭年收入总额得到的数据。根据上海易居研究院的调查统计,2020年我国100个城市和50个城市的平均房价收入比分别为9.2和13.3。北京,三亚,深圳,上海,厦门等城市平均超过30个,甚至深圳平均达到48.1个。

  如此高的房价收入比,意味着在很多城市,一个家庭十几年不吃不喝也能买得起房子。为了买房,很多人不仅要掏空“6个钱包”,还要承担二三十年的房贷,给人们的生活带来了很大的压力。另外,就这样,很多人买不起房子,严重降低了居民的生活幸福感。此外,房子还与人们的爱情、婚姻、孩子的教育和福利待遇挂钩。高房价导致年轻人买不起房,不敢谈恋爱,不敢结婚,不敢生孩子。一线城市二手房价格全部下跌,怎样分析未来房价的走势?

  第二,居民负债率高

  由于房价很高,我国人民热衷于买房,抵押贷款已经成为我国居民的主要负债来源。据统计,房贷是家庭负债的主要形式,占75.9%。截至2020年底,中国居民杠杆率已升至62.2%,2008年中国居民杠杆率仅为18%。在过去的12年里,居民的杠杆率增长如此之快,以至于高房价在其中扮演了重要角色

  面对居民杠杆率上升,央行明确指出:“近年来,我国居民部门杠杆率持续上升,居民债务继续扩张的空间十分有限,相关风险值得关注”。因此,近两年楼市金融调控政策不断收紧,通过不断收紧房地产相关信贷政策,限制资金流入房地产行业,稳步推进去杠杆化。

  第三,住房资源过剩,空置率太高

  住房资源过剩是不争的事实。随着近两年楼市调控政策的收紧,楼市的住房资源过剩问题逐渐暴露出来。据统计,截至2019年底,我国城镇居民人均住房面积已超过40平方米,96.86%以上的城镇家庭拥有住房,户均超过1.5套。此外,超过40%的城市家庭拥有两套或两套以上的住房。根据第七次全国人口普查数据,我国常住人口城镇化率为63.89%,户籍人口城镇化率为44%。因此,可以计算出,只有城市家庭拥有的房子,才足够城市所有人居住。剩下的20%非城市居民,大部分也在城市有房子。

  从国家对楼市调控的态度来看,目前楼市调控主要是为了稳定楼市。通过稳定房价、地价和预期,房地产行业将在稳定中软着陆。在我看来,房价的稳定趋势不仅有利于房地产行业的健康稳定发展,也为刚买房的人创造了有利的环境。最后,我们应该认识到,我国的整体住房资源已经过剩。在楼市调控政策下,房价最终会回归到合理水平,房子也会回归到住宅物业。

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